В Санкт-Петербурге наблюдается значительное снижение инвестиционных вложений в сектор торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам рассматриваемого периода можно охарактеризовать следующим образом.

I. Основные показатели рынка:

1. Общий объем предложения на рынке составляет около 6 930 тыс. кв.м (обеспеченность населения — 1 326 кв.м на тысячу человек).

2. Среднегодовая величина заполняемости составляет около 95%. Рост заполняемости обеспечивается незначительными объёмами ввода новых объектов.

3. В этом квартале арендные ставки на площади торговых комплексов не изменились. В среднем ставки составляют для торговой галереи 3 350-3 750 руб./кв.м в месяц. Уровень арендных ставок для якорных арендаторов составляет от 630 до 830 руб./кв.м в месяц.

4. Средний уровень цен на рынке встроенных торговых помещений составляет 201 500-211 500 руб./кв.м (рост за последние три месяца — ок. 35,3%), арендных ставок — 1 335-1 435 руб./кв.м в месяц (рост за последние три месяца — ок. 5,1%). Такой взрывной рост цен на встроенные торговые помещения объясняется, прежде всего, дефицитом качественных помещений, а также тем, что наиболее дешёвые из них уже раскуплены, на рынке представлены в основном предложения дорогих объектов с высоким сроком экспозиции.

5. Максимальные ставки капитализации на рынке торговой недвижимости в настоящий момент составляют 10,5%-11,5%.

II. Основные тенденции рынка:

1. Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга разработал проект закона о нормативах обеспеченности населения торговыми площадями. Согласно проекту, на 1 тыс. чел. должно приходиться 625 кв.м в стационарных торговых объектах, в т.ч. 180 кв.м — под продовольственными товарами. Также был определён норматив нестационарных объектов: 5 продуктовых точек, 0,8 точки общепита и 1,3 павильона печати на 10 тыс. чел. В первую очередь проект связан с работой Схемы размещения нестационарных торговых объектов.

2. Снижение инвестиционных вложений в сектор торговой недвижимости в настоящее время — самое значительное на рынке. Так, ввода новых крупных торговых центров на следующий год не запланировано вовсе. Ближайшие крупные проекты предположительно будут реализованы в 2018 году, однако в настоящее время все они находятся на стадии планирования.

3. Усиливается интерес к многофункциональным проектам, позволяющим диверсифицировать риски, а также дополнительно привлечь посетителей за счёт синергии различных функций.

4. По тем же причинам закрепился тренд на уменьшение размеров строящихся объектов, а также их специализацию и ориентацию на новые форматы торговли.

5. В ответ на падение спроса торговые центры идут на пересмотр условий аренды: ведут переговоры о снижении арендной ставки на конкретный период (как правило, дисконт в 3-7% предоставляется на срок в два месяца), либо о сокращении занимаемых площадей при сохранении размера арендной платы. Стремление управляющих сократить незаполненные площади любым способом привело к изменению структуры арендаторов; часто вакантные помещения отдают под низкодоходные проекты, например, под развлекательную зону, под некоммерческую функцию (выставочное пространство и т.п.) или же переоборудуют несколько малых помещений в одно крупное для якорного арендатора.

6. С начала кризиса изменился состав арендаторов в крупных торговых центрах. Помимо увеличение значительного роста доли развлекательной функции, а также доли магазинов дисконта, ради увеличения заполняемости управляющие начинают работать с малоизвестными брендами и мелкими компаниями. Благодаря этому в настоящий момент продолжает снижаться доля пустующих помещений.

7. Большинство арендодателей перешли на номинирование арендной ставки в рублях либо фиксирование максимальной границы валютного коридора на значениях ниже курса ЦБ РФ.

Благодаря росту туристического потока увеличился спрос на помещения стрит-ритейла на центральных улицах города; в свою очередь это повлекло некоторый рост арендных ставок на главных торговых коридорах. Часть экспертов полагают, что в дальнейшем основной спрос в стрит-ритейле придётся на продуктовые магазины, предприятия общественного питания и сферу услуг. Около 40% объектов стрит-ритейла размещается в настоящее время в коммерческих помещениях в новых жилых комплексах в спальных и окраинных районах. При этом стоимость аренды в таких локациях не уступает по уровню арендным ставкам и в центре: от 1 200 до 3 500 руб. за кв.м, тогда как качество помещений зачастую выше за счёт соответствия современным стандартам и малого износа объектов.

Эксперты отметили тенденцию появления в городе нового торгового коридора: значительная часть торговых операторов люксового сегмента перенесли свои магазины на т.н. Старо-Невский пр. — часть Невского пр. от пл. Восстания до пл. Ал. Невского. Главными причинами переезда большинство операторов называют, помимо очевидно более низкой арендной ставки, лучшие условия парковки.

Из-за нехватки дешёвого предложения массово проявилась тенденция приспособления под торговую функцию и заведения общественного предприятия помещений, ранее не использовавшихся под коммерческое назначение, таких как полуподвальные помещения или переведённые в нежилой фонд квартиры первых этажей. Также часто наблюдается дробление помещений на несколько частей, когда на месте одного объекта открываются несколько, занимающих меньшую площадь.

Наиболее насыщенными с точки зрения торговых площадей остаются районы с наиболее активно развивающейся жилой застройкой: Московский, Приморский и Выборгский. Некоторые эксперты полагают, что с учётом активного жилого строительства в Ленинградской области — в локациях, прилегающих к черте города, там существует потенциал для появления небольших проектов окружных торговых центров. Что касается крупных торговых центров, то потенциал для их строительства сохраняется в зонах с низкой насыщенностью торговыми площадями, а также в уникальных локациях, где уже сформирована плотная городская застройка.