В Брянске появится суперрегиональный торгово-деловой кластер «Аэро Парк сити»

По оценкам аналитиков, появление в Брянске первого в Центральном федеральном округе суперрегионального торгово-делового кластера «АЭРО ПАРК сити» сначала откроет «новую эру» ритейла, а затем как минимум на пять лет закроет регион от аналогичных решений. Проект для города с населением менее полумиллиона человек в России можно считать беспрецедентным — игроки очень редко выходят на местные рынки со столь амбициозными планами.

Первый в Центральном федеральном округе комплекс такого уровня реализует многопрофильный холдинг «ИФК БинВест». Общая стоимость проекта – 6,7 млрд рублей. В свою очередь, региональные власти уже записали ТРЦ в крупнейшие налогоплательщики — по оценкам заместителя председателя Брянского горсовета Хвичи Сахелашвили, в бюджете ждут более 160 млн рублей ежегодно.

Предполагается, что в кластер войдут ТРЦ «АЭРО ПАРК», гипермаркет товаров для дома, ритейл-парк «Аэропорт», мебельный центр «Мебель Гранд», офисный центр класса «В» «Аэробус», концертный зал «Шоу Макс» на 2 800 мест,  кинотеатр на восемь залов, гостиница 4* на 120 номеров со SPA-центром и мини-аквапарком, музей авиационной техники. Всего на 29 гектарах к 2016 году будет возведено более 230 тыс. кв. м.

Открытие первой очереди ТРЦ «АЭРО ПАРК»  площадью 63 тыс. кв. метров  заявлено на октябрь 2013 года, второй и третьей – в 2014-м и 2015 гг. соответственно. С их введением «АЭРО ПАРК» уже увеличится почти вдвое – до 120 тыс. кв. метров. По словам Алексея Невструева, президента инвестиционно-финансовой компании «БинВест», с запуском проекта брянцы поменяются ролями  и из ездивших на шопинг в Москву  превратятся в принимающих покупателей из соседних Орла, Калуги и Смоленска у себя. «Когда мы приняли решение, что в Брянске будет не просто ТРЦ, но суперрегиональный кластер, решили существенно расширить развлекательную часть, — рассказывает  Невструев. – Будет всё то, чего не хватало региону, но так по разным причинам и не строилось – аквапарк, первый в городе концертный зал, современный кинотеатр на восемь залов».

Впрочем, главным достижением создатели «АЭРО ПАРКа» считают всё-таки вывод на региональный рынок брендов, за которыми доселе и ездили в Москву. На фудкорте ждут McDonalds, Burger King, «Шоколадницу» и рестораны группы РосИнтер Ресторантс; за электронику будет отвечать нашумевший Media Markt. БинВест планирует открыть и первый гипермаркет премиального формата – в данный момент в регионе представлены преимущественно жёсткие дискаунтеры. Прорыв обещается и в сфере универмагов – формата, который забыт в Брянске вовсе. Скорее всего, в итоге будет создан целый пул универмагов для широкого круга потребителей. Всё это, по прогнозам консультантов, обеспечит проекту внимание не только брянцев, но и покупателей из соседних регионов. К тому же  «иногородним предоставляется гостиница» — ожидается, что жители Орла или Смоленска день проведут в торговых галереях, вечер – в концертном зале или кинотеатре, а на ночь останутся в расположенном тут же отеле.

Показательно, что формат суперрегионального кластера приходит в ЦФО довольно поздно, лишь в 2013−м. Против Брянска всегда играла относительная близость Москвы – региональные игроки просто не видели смысла развивать принципиально новые концепции в условиях, когда большинству брянцев «проще сесть за руль  и через пять часов получить в Москве всё и сразу». Сказывалась и сложность определения правильной локации для большого проекта.

«АЭРО ПАРК» нашёл земли во всех смыслах уникальные – «перекрёсток всех дорог», географический центр города, в районе старого аэропорта. К тому же, именно этот участок в ближайшее время станет частью проекта комплексного освоения территории, — таким образом, в шаговой доступности от кластера будут построены более 17 000 квартир для проживания 45 000 человек и создана вся необходимая социальная инфраструктура. Для ЦФО проект уникален прежде всего тем, что 232 гектара и 1, 5 миллиона квадратных метров застройки расположены в самом центре города. Здесь же, согласно планам региональных властей, будет возведён 170−метровый культурно-деловой центр.

В Брянске впервые заговорили о том, что будущее – не за огромными, сложно наполняемыми качественными арендаторами площадями, а за принципиально новыми для региона концептуальными проектами.  По оценкам аналитиков, глобальные игроки всё реже расширяют бизнес в Москве, Петербурге и миллионниках, обращая внимание на «пятисоттысячники». Впрочем, несмотря на большой интерес, ритейлеры по-прежнему относятся к «малым регионам» весьма осторожно, предпочитая входить на такие рынки поэтапно или через франчайзи.

В последнем команда Алексея Невструева, считающая, что будущее – за качественно новыми решениями с понятными правилами игры,  видит для своих торговых площадей только плюсы. «Будущее в региональном ритейле – за профессиональными федеральными концепциями, — считает Невструев. — Даже в малых городах практически уходит no name, локальный скучный неформат, а франчайзинг становится историей успеха для десятков предпринимателей. Торговые концепции там, где ещё вчера был ритейловый каменный век, изменяются на глазах». По оценкам аналитиков, соотношение в проектах группы БинВест федеральных и локальных марок уже сегодня 70 к 30, и со временем этот разрыв будет только увеличиваться в пользу первых.

Несмотря на то  что, по оценкам аналитиков, рынок Брянска с его особенностями ещё очень долго будет испытывать дефицит качественных торговых площадей – как в стрит-ритейле, так и в формате районных ТЦ, с выходом «АЭРО ПАРКА» город практически закроется для новых игроков крупноформатной недвижимости. Консультанты прогнозируют: если брянцам удастся создать качественный пул арендаторов, то «сборная» может стать нерушимой на ближайшие несколько лет, и зайти даже на уже имеющиеся площади новым ритейлерам будет довольно сложно.

«Ещё один комплекс подобного уровня в ближайшие пять лет вряд ли будет актуален, — подтверждает Алексей Невструев. – Впрочем, не думаю, что в ближайшие годы закроется потребность в мини-ТЦ, например. Говорить, что мы совсем «закрываем Брянск» во всех сегментах, конечно нельзя – хотя бы потому, что остаётся множество неосвоенных нишевых концепций, да и до наполнения рынка хотя бы наполовину ещё очень далеко». По оценкам консультантов, девелоперам нет смысла строиться и в соседних Орле и Смоленске: численность населения и покупательная способность в этих городах традиционно ниже.