Материал Тренды рынка складской недвижимости в регионах РФ от Knight Frank, портал ПЛАС

30.11.2018, 12:33

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года на рынке складской недвижимости регионов России.

Тренды рынка складской недвижимости в регионах РФ от Knight Frank — Фото:

К основным трендам относятся низкая доля спекулятивного девелопмента, небольшой объем вакантных площадей в складах класса А, существенное снижение спроса (-40% во всех регионах России, кроме Санкт-Петербурга).

По предварительным итогам 2018 года, общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн. кв. м расположены в Московском регионе, 13% или 3,3 млн кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 30% или 7,4 млн кв. м – в регионах России. Годовая динамика показателя во всех регионах России была положительной. Московский регион – на 6%, Санкт Петербург и Ленинградская область – на 3%, регионы России – на 3,3%. Распределение долей в структуре за год не претерпело заметных изменений.

По предварительным итогам 2018 года, на региональном рынке складской недвижимости введены в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м, из которых 110 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, что на 20% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года, остальные 390 тыс. кв. м – в региональных городах, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года.

Одними из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 году в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 37 тыс. кв. м. Новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. кв. м, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. кв. м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22,5 тыс. кв. м.

Преобладающее большинство объектов в регионах России строят в формате built-to-suit (более 70% от общего объема ввода в 2018 году), однако спекулятивное строительство тоже имеет место быть.

Крупнейшие объекты, введенные в 2018 г. в регионах России

Город

Название объекта

Площадь, кв. м

Ярославль

Распределительный центр X5 Retail group

37 000

Воронеж

Склад «ABC-Электро»

35 000

Екатеринбург

Распределительный центр «Монетка»

34 000

Казань

Торгово-складской комплекс «ЭТМ»

22 400

Петрозаводск

Распределительный центр X5 Retail group

17 500

Екатеринбург

Складской комплекс «Петровский 2»

15 000

Екатеринбург

«PNK Парк Косулино», корпус 5

14 400

Новосибирск

«PNK Парк Толмачево», корпус 10

13 820

Санкт-Петербург

Складской комплекс «Октавиан», корпус 4

12 350

Екатеринбург

Логистический парк «Высота», очередь 1

11 400

Санкт-Петербург

Логопарк «Троицкий», очередь 4

9 720

Санкт-Петербург

Household Logic

9 250

Санкт-Петербург

Складской комплекс «Петрович»

8 000

Санкт-Петербург

Складской комплекс Victoria Stenova

6 800

Источник: Knight Frank Research, 2018.

Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей, по предварительным итогам 2018 года, находилась на уровне 3,7%, что в абсолютном выражении составило около 395 тыс. кв. м.

По предварительным итогам 2018 года совокупный объем сделок в регионах России составил около 625 тыс. кв. м, из которых около 375 тыс. кв. м – сделки в Санкт Петербурге и Ленинградской области (+20% в годовой динамике), остальные 250 тыс. кв. м – в региональных городах (-40% в годовой динамике).

Источник: Knight Frank Research, 2018.

Если смотреть на ретроспективную динамику, то наибольшую долю в структуре спроса в регионах России на протяжении длительного периода времени формирует сегмент розничной торговли. На текущей момент ряд крупных компаний данного сегмента ищет подходящие земельные участки в регионах России для строительства собственных распределительных центров. В связи с этим, по оценкам аналитиков Knight Frank, к концу 2018 года именно в сегменте розничной торговли будут заключены крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России.

Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России в 2018 г.

Город

Арендатор/ покупатель

Профиль арендатора/покупателя

Объект

Общая площадь, кв. м

Тип сделки

Самара

«ЭТМ»

Дистрибуция

Собственный з/у

26 380

BTS продажа

Санкт-Петербург

Конфиденциально

Розничная торговля

«ЭТМ»

16 530

Продажа

Санкт-Петербург

PEC

Логистика и транспорт

Конфиденциально

15 000

Аренда

Санкт-Петербург

«ТрансКонтейнер»

Логистика и транспорт

«Логистика-Терминал»

14 274

Продажа

Санкт-Петербург

«Конфиденциально»

Производство

Raum Бугры

13 814

Аренда

Санкт-Петербург

DLG Logistics

Логистика и транспорт

«PNK-2»

13 600

Аренда

Новосибирск

«Деловые Линии»

Транспорт и логистика

«PNK Парк Толмачево»

10 000

Аренда

Владивосток

«Макита»

Дистрибуция

«ДТА Конструкция»

7 390

Аренда

Источник: Knight Frank Research, 2018.

По предварительным итогам 2018 года, средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России составил 3 500 руб./кв. м/год triple net. Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800-1 200 руб./кв. м/год. Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 кв. м осталась в диапазоне 35-40 тыс. руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Как комментирует Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, динамика развития регионального рынка складской недвижимости отличается от московской, девелоперы более консервативно смотрят на спекулятивное строительство. Тем не менее, в небольших объемах в регионах России оно ведется. Однако, мы не прогнозируем увеличения объема вакантных площадей, так как многие крупные девелоперы осуществляют строительство для дальнейшей сдачи в аренду, учитывая реальные потребности рынка.

По прогнозам аналитиков Knight Frank суммарный объем ввода к концу 2019 года составит около 500-600 тыс. кв. м, объем сделок также превысит показатель 2018 года и достигнет 650-700 тыс. кв. м. Основную долю в структуре спроса будут формировать розничные сети, которые продолжат наращивать объем складских мощностей как для обслуживания offline-магазинов, так и для online платформ. Среднее значение запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в регионах России останется на уровне 3 500 руб./кв. м/год triple net.

Город

Предложение, кв. м

Доля вакантных площадей, %

Численность населения на 1 января 2018 г., тыс. человек

Оборот розничной торговли в 2017 г. млрд руб.

Запрашиваемая ставка аренды, руб./ кв. м/год**

Санкт-Петербург

3 300 000

3,1%

7 165,75

1 696,9

3 600

Екатеринбург

1 128 300

1,7%

4 325,27

1 078,23

3 900

Новосибирск

1 060 024

2,4%

2 788,85

473,4

3 700

Самара

572 044

6,9%

3 193,51

613,6

3 200

Казань

480 927

4,7%

3 894,28

843,9

3 400

Ростов-на-Дону

474 986

10,1%

4 220,45

880,4

3 900

Нижний Новгород

400 335

3,0%

3 234,75

696,9

3 200

Воронеж

393 254

1,7%

2 333,77

516,6

3 200

Краснодар

384 973

0,2%

5 603,42

1 306,9

3 600

Челябинск

253 620

7,9%

3 493,04

492,4

3 700

Пермь

174 359

0,0%

2 623,12

502,3

3 400

Красноярск

156 937

8,7%

2 876,50

511,1

3 200

Владивосток

123 779

6,0%

1 913,04

375,0

4 800

Уфа

110 300

4,5%

4 063,29

841,1

3 000

Рубрика:

{}

Теги:

#KNIGHT FRANK

#ЛОГИСТИКА

#СКЛАДЫ

#РЕГИОНЫ

#СТРОИТЕЛЬСТВО

#РИТЕЙЛ

#РАСПРЕДЕЛИТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР

Тренды рынка складской недвижимости в регионах РФ от Knight Frank

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ