Бренды, недвижимость и HoReCa в эпоху нестабильности: на что делать ставку ритейлу?

Российский рынок розничной торговли в последние несколько лет покинули (либо анонсировали планы об уходе) такие бренды, как Motivi, Karen Millen, Superdry, Next, Intersport, Thomas Sabo, Shake Shack, Under Armour. Как правило, основной причиной ухода брендов с российского рынка являются внутренние проблемы и невостребованность у современного потребителя, который становится более избирательным.

Девять брендов открыли корнеры в универмагах «ЦУМ», «Цветной» и «ГУМ». Таким образом, доля корнеров в суммарном количестве премьер увеличилась с 15% в 2017 году и 9% в 2018 году до 35% в 2019-м. Стратегия выхода через открытие корнера содержит меньше рисков и не требует значительных финансовых вложений в сравнении с открытием магазина стандартного формата.

«Около половины всех новых брендов, вышедших на российский рынок в 2019 году, являются представителями сегмента премиум», – комментирует ситуацию Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве. По ее словам, высокий ценовой сегмент остается наиболее устойчивым к кризисным явлениям, но в основном стратегия таких брендов не подразумевает широкую экспансию. «В целом, по нашим наблюдениям, – отмечает Марина Малахатько, – в течение последних пяти лет каждый третий бренд, выходящий в Россию, ограничивается одним-единственным магазином или закрывается. Яркими примерами выхода и ухода стали Crate&Barrel, LK Bennett, Forever 21, кинотеатры CGV. Добавлю, что в прошлом году доля международных брендов, вышедших на российский рынок без участия партнера, составила около 20%. Количество и доля брендов, открывающих магазины напрямую, в последние четыре года снижается, что связано в первую очередь с высоким уровнем неопределенности и нестабильностью в экономике страны».

Между тем девелоперы не снижают планку и планируют в 2020 году открыть 325 тыс. кв. м торговых площадей, что в 1,8 раза больше, чем в 2019-м. Причина значительного роста кроется в отложенном запуске проектов. Половину запланированных торговых площадей на 2019 год девелоперы решили открыть годом позже. Сдвинулись сроки запуска ряда объектов: ТРЦ в составе тематического парка «Остров Мечты», ТРЦ в составе МФК Kvartal W, Смоленский Пассаж II, ТЦ в составе ТПУ «Рассказовка».

Выход новых объектов на рынок незначительно, но все же повлиял на показатели вакантных площадей. Они достигли 5,6%, что незначительно, но все же выше, чем в 2018 году. Эксперты CBRE ожидают, что показатель по итогам 2020 года снизится до 5,0%. Как правило, новые объекты открываются не полностью заполненными арендаторами. Уровень вакантных площадей в открытых в конце года ТЦ «Галеон» составляет 58%, Южный (фаза II) – 69% и 16% в Novaya Riga Outlet Village.

Эксперты CBRE отметили тренд на сокращение площади новых объектов. Средняя площадь торговых центров, открытых в прошлом году, составила 25 тыс. кв. м. По итогам текущего года показатель сократится до 14,5 тыс. кв. м. В границах старой Москвы очевиден дефицит площадок, на которых возможно построить успешный молл крупного формата.

Арендные ставки в топовых, самых коммерчески успешных ТЦ Москвы, расположенных в радиусе пяти километров от Кремля, продемонстрировали рост в пределах 4%, что соответствует уровню годовой инфляции в столице. В таких объектах прайм-ставка аренды (первый этаж, помещения площадью 150 кв. м) составляет 256 000 рублей за кв. м в год. В других качественных успешных ТЦ (нетоповых) ставка на аналогичные помещения составляет 85 000 рублей за кв. м в год.

В 2020 году в московских торговых центрах ставки останутся примерно на том же уровне, показывая незначительный рост в пределах инфляции. Топовые торговые центры сохранят более значительный рост ставок, однако этот рост компенсируется снижением аренды в устаревших проектах, нуждающихся в обновлении и реконцепции, где трафик посетителей снижается, и, соответственно, падают обороты.

По итогам 2019 года объем инвестиций в недвижимость России составил 243 млрд руб. (3,3 млрд евро), что на 34% превосходит значение прошлого года в рублевом выражении (181 млрд руб.). Объем рынка России занимает 1,3% в объеме инвестиций континентальной Европы по итогам 2019 года (248 млрд евро).

«По нашим прогнозам, в 2020 году положительная динамика объема вложений в недвижимость России сохранится, – отмечает Ирина Ушакова, старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE. – Мы ожидаем, что этот показатель может превысить значение 2019 года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2016–2017 годов, в том числе за счет закрытия ряда крупных сделок, переговоры по которым велись в 2019 году. Дефицит предлагаемых к продаже качественных объектов недвижимости будет формировать конкуренцию за инвестиционный продукт среди покупателей, которая не наблюдалась на рынке последние годы».

Анализ итогов 2019 года на гостиничном рынке Москвы показал антирекорд ввода нового предложения за последние 10 лет. Доходность на номер (RevPAR) в Москве снизилась на 24% относительно 2018 года и выросла на 10% в сравнении с 2017 годом.

Как отмечают аналитики CBRE, ограниченный ввод новых объектов на гостиничном рынке Москвы, а также увеличение числа гостей, посетивших столицу России в 2019 году, позволили достичь исторически рекордных значений по загрузке отелей – 78%. Относительно «чемпионского» года показатель увеличился на 2,5%. Помесячная загрузка также достигла максимальных уровней за последние 10 лет, за исключением февраля и июня каждый месяц продемонстрировал максимум. Абсолютным лидером стал август. Летние месяцы в целом и август в частности – наиболее популярный для туристических поездок период, когда проходит множество различных фестивалей, при этом в 2019 году не наблюдалось значительного снижения деловой активности в летний период. Таким образом, гостиницы были загружены, как в будние дни, так и в выходные, что благоприятно отразилось на показателе загрузки. Благодаря этому загрузка московских гостиниц в августе составила 88,6%.

Рекордный рост по загрузке в 2019 году продемонстрировали гостиницы верхнего предела среднего ценового сегмента (аналог самых дорогих отелей 4 звезды), достигнув максимального значения за десятилетие – 84,7% (+4,4% по сравнению с 2018 г.).

Также необходимо отметить, что загрузка гостиниц верхнего предела высокого ценового сегмента (аналог отелей бизнес-класса 5 звезд) в 2019 году выросла на 8,9% с 2018 года, до 74,4%, продемонстрировав максимальный прирост среди сегментов.

Снижение по загрузке в 2019 году продемонстрировали только гостиницы высокой ценовой категории, показатель загрузки которых уменьшился на 1,1%, составив 80,2%.

Рынок брендированных гостиниц вырос в 2019 году всего на 1% (223 номера) – антирекорд за последние 10 лет. По итогам 2019 года было открыто два новых отеля – оба в первом полугодии – Holiday Inn Express Moscow – Baumanskaya (128 номеров) и Curio Collection by Hilton – Chekhoff Hotel Moscow, Curio Collection by Hilton (95 номеров).

На 2020 год запланировано открытие более 1000 новых номеров различного ценового позиционирования, от эконом до высокого. Новые объекты в сегменте люкс ожидаются не ранее 2021 года.

В 2019 году наблюдался ожидаемый спад среднего тарифа на 26% в сравнении с 2018 годом, в силу отсутствия крупных спортивных событий, при этом показав рост относительно 2017 года на 3,3%. Доходность на номер в 2019 году продемонстрировала снижение на 24% по сравнению с годом ранее и рост на 10% относительно 2017 года.

Самое значительное снижение показателя доходности на номер (RevPAR) по итогам 2019 года наблюдается в люксовом сегменте. RevPAR составил 14 357 рублей, снизившись на 30% по сравнению с 2018 годом, при этом показав рост относительно 2017 года на 18,7%.

В 2020 году ожидается плавный рост тарифа. При этом вопросы вызывает загрузка гостиниц Москвы. В связи с паническими настроениями на фоне распространяющегося вируса ожидается снижение числа китайских туристов в первом квартале 2020 года, что повлечет снижение заполняемости гостиниц, так как Китай является одним из ключевых рынков для московских отелей.

«В то время как показатели 2018 и 2019 годов были предсказуемы – проведение чемпионата и спад на следующий год, 2020 год пока сложно прогнозировать, – комментирует ситуацию Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE. – С одной стороны, интерес к Москве растет – увеличивается туристический поток, расширяется календарь мероприятий, развивается событийный туризм, по-прежнему сильны позиции делового сегмента. Однако решение властей Китая приостановить организованную отправку своих граждан в туристические поездки за границу с 27 января 2019 года, безусловно, отрицательно скажется на показателях загрузки московских отелей в первом квартале 2020-го. Многое зависит от того, как долго продлится данный запрет. Китай остается одним из ключевых рынков не только для России, но и для других стран мира. Туристические агентства, авиаперевозчики и отельеры уже начали подсчитывать убытки.