Классифайд – это рынок, а не агентство или частный риелтор

При поиске жилья в какой-то момент все попадают на сайты с объявлениями о покупке и продаже квартиры – классифайды. Что это такое, как работают подобные сервисы и о чем надо помнить при самостоятельном выборе жилья, рассказывает руководитель проекта Недвижимость Mail.ru Елена Шлегель.

Около 20 лет назад, когда люди начали понимать, что в российском интернете можно найти практически все, пользователи задумались о создании неких досок объявлений – прототипов современных классифайдов, – где можно выкладывать объявление, обмениваться товарами и услугами, при этом не ограничиваясь тиражом печатного издания или эфирным временем телевидения. Таким первооткрывателем когда-то стал Molotok, который в 2015 году прекратил свою работу.

Первыми о досках объявлений с недвижимостью заговорили риелторы. На закрытых площадках они выкладывали квартиры, общались между собой, обменивались лотами. Изначально это были обычные форумы – без картинок, описаний, приложенных карт. Можно было найти только имя и контакты риелтора, адрес объекта и размер комиссии. Спустя некоторое время стало понятно, что на закрытых форумах новых клиентов почти нет, да и интерфейсы ресурсов не отвечают требованиям времени, поэтому нужны классифайды – современные сайты как для риелторов, так и обычных покупателей

Сегодня классифайд недвижимости – это удобная площадка в интернете, где публикуется неограниченное количество объявлений о продаже или аренде недвижимости. Пользователь может задать интересующие его параметры, ознакомиться со всеми существующими на ресурсе предложениями и связаться по указанному контакту с продавцом или арендодателем.

Любой классифайд (неважно, недвижимость это или барахолка) стремится помочь пользователям совершить сделку. Для этого сайты делают все возможное, чтобы дать пользователю максимальное количество информации о товаре. Классифайды недвижимости – не исключение. При поиске жилья покупатель может изучить:

• описание квартиры;
• дату постройки и серию дома, если здание было возведено по типовому проекту, монолит или кирпич, если это новое жилье;
• дату последнего капитального ремонта;
• ожидаемую дату сноса, если дом входит в программу реновации;
• наличие или отсутствие охраны и консьержа в подъезде;
• документы на квартиру;
• фотографии;
• контакты продавца или агента;
• инфраструктуру конкретного района;
• примерный расчет ипотеки;
• прогноз стоимости выбранного жилья и динамику роста или падения цены.

Сегодня, зайдя на классифайд, человек может выбирать квартиру по целому комплексу параметров, не метаться по интернету в поисках дополнительной информации, а получить все данные на одном ресурсе.

Важно помнить, что классифайд – это рынок, а не агентство или частный риелтор. Пользователь получает все доступные ему данные, ресурс в полной мере помогает ему информационно лишь до того момента, когда тот совершает первый звонок продавцу. Это связано с тем, что классифайды не торгуют квартирами и не поддерживают контакт с конечным продавцом или покупателем.

Однако это вовсе не означает, что на сайт классифайдов попадают «левые» объявления. Любые крупные ресурсы берут на себя первичную ответственность за обработку объявлений, и у всех существуют свои системы проверок. В Недвижимости Mail.ru она работает так: клиент (крупное агентство или обычный продавец) направляет сотрудникам в формате фида (специальной формы, составленной по требованиям конкретной площадки) информацию об объекте, в которых заполняют все требуемые нами параметры. Затем фид обрабатывается специальной программой, и после клиенту направляется письмо с обратной связью: сколько объявлений обработано, сколько загружено, а в каких объявлениях найдены ошибки. Программа не пропустит объявление, если:

• в нем не указан адрес или адрес не найден в ФИАСе;
• снимки плохого качества, искажены или есть совпадения с другими объявлениями;
• не заполнено поле контактов;
• в описании менее 50 символов;
• совпадают тексты описаний;
• цена не соответствует рыночной и т. д.

Иногда пользователи могут увидеть несколько объявлений о продаже одной и той же квартиры с идентичными фотографиями и описанием, но по разной цене, и это стандартный пример. Продавец, желая быстрее продать квартиру, обращается сразу к нескольким риелторам или агентствам. Разница будет лишь в размере комиссии, которая и влияет на конечную стоимость жилья, которую видит покупатель. Это абсолютно законно, поэтому классифайды пропускают такие объекты, но решают, как их показывать в поисковой выдаче по-разному. Например, у Недвижимости Mail.ru для таких ситуаций есть своя рейтинговая система, которая основывается на количестве жалоб на клиента, объеме качественно заполненных объявлений от агента и т. д. Несколько одинаковых объявлений схлопываются в одно с возможностью увидеть другие предложения по этому объекту в виде активной ссылки внутри основного объявления. Это позволяет не засорять выдачу для пользователя, показывая ему одну и ту же квартиру в ряд, но и не скрывать от него все возможные варианты по цене и продавцу.

О чем надо помнить при самостоятельном поиске жилья?

Стоит сразу определиться, сколько времени вы можете потратить на поиски. При работе с классифайдом существуют два паттерна поведения. К первому типу относятся пользователи, которые задают максимально возможное количество параметров – от города до этажности. Этим людям важно получить минимальное количество объявлений с максимально подходящими вариантами. Такой подход гарантирует быструю обработку существующих объявлений, но грозит «потерей» интересных пограничных предложений – другой этаж или меньшая/большая площадь за ту же цену и т. д. Здесь процесс ознакомления с возможными вариантами будет коротким. Другой тип пользователей, наоборот, задают минимальное количество параметров и самостоятельно, в большой выдаче объявлений, ищут варианты, подходящие не только по основным параметрам. У таких покупателей уходит больше времени на обработку выдачи, но они максимально расширяют себе выборку и часто ловят не самые очевидные варианты, которые оказываются самыми выгодными.

К слову, поиск квартиры на классифайде часто повышает эффективность работы с риелтором. Дополнительно просматривая квартиры, покупатель сразу отсекает неподходящие варианты или смотрит те, которые ему не покажет риелтор, просто потому что он не подходит всего по одному обговоренному с ним параметру. Человек сам может оценить, что есть на рынке и какие детали квартиры для него окажутся на самом деле несущественными.

Помните, что торг уместен в любых объемах. На вторичном рынке по большей части цены продиктовано исключительно желаниями продавца. Часто квартира продается по объективно завышенной цене. Чтобы помочь покупателям, на сайтах классифайдов указывается средняя стоимость квадратного метра на этой улице или в этом районе. Пользователь может рассчитать базовую стоимость квартиры. Все, что идет выше этой цифры, – надбавки продавца за ремонт, этаж, чистоту в подъезде и консьержку, хорошую школу рядом и т. д. Кроме того, ресурсы указывают и историю цены, как она росла или падала. За этим стоит следить по нескольким причинам:

• квартиры могут продаваться по несколько месяцев и можно будет подождать еще какое-то время, чтобы цена упала еще немного, если есть тенденция на понижение;
• во всем районе или на одной улице могут цены расти из-за будущей станции метро, например, и тогда решение о покупке необходимо будет принимать оперативно;
• цены во всем районе могут и падать из-за строящейся эстакады, и в этом случае можно выждать до очередного понижения стоимости.

Что касается новостроек, то в этом случае классифайды выполняют скорее ознакомительную функцию. Квартиры в строящихся домах раскупают настолько быстро, что пока система обработает все объявления в этом доме и выведет их на сайт, квартир уже не будет в продаже. Но вскоре могут открыть продажи других корпусов или подъездов, поэтому на классифайде стоит изучать ЖК, порядок цен и расположение, а затем самому звонить и общаться на месте с отделом продаж.