Ситуация на рынке аренды офисов остается стабильной

Изменилась ситуация и в Прайм-объектах: тренд сокращения свободных площадей сменился ростом. По итогам мая 2020 года доля вакантных площадей в данных бизнес-центрах составила 8,3%, увеличившись за 2 месяца на 0,5 п.п. 

На офисном рынке Москвы пока не наблюдается резкого увеличения доли вакантных площадей и массового расторжения договоров аренды. Переговоры идут, но этот процесс не очень быстрый. Уже сейчас компании, у которых есть возможность досрочного выхода из договора аренды, расторгают условия и ищут более дешевые варианты для нового офиса, а арендаторы, не имеющие подобной опции, начинают активно предлагать свои площади в субаренду. При этом, в отличие от коммерческих организаций, государственные структуры по-прежнему активны. 

Что касается коммерческих условий, арендаторы ожидают значительного снижение ставок, но фактически данного тренда пока не наблюдается. Крупные игроки продолжают держать ставки на докризисном уровне и ждут окончания ограничений в тех локация, где вакантность находится на низком уровне. Однако в тех зонах, где доля свободных площадей превышает 10%, прежде всего за ТТК, собственники уже сейчас понимают необходимость идти на уступки и пересматривать условия договоров в разумных пределах. 

По состоянию на 1 июня 2020 года на рынке офисной недвижимости класса А в Петербурге пустует всего 38,8 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей за два месяца увеличился на 0,1п.п. и составил 3,4%. По нашим прогнозам, вакантность будет расти и в дальнейшем. Пока арендаторы ведут переговоры с арендодателями об изменении коммерческих условий на кратковременный период. 

Доля пострадавших компаний от текущей ситуации будет расти и возникнет необходимость сокращения расходов. Поэтому те, кто не договорится, будут уменьшать арендуемые площади или переезжать в здания более низкого класса или в менее престижную и менее дорогую локацию. Динамика изменения арендных ставок на освободившиеся блоки разнонаправленная: встречаются объекты, которые повышают ставки, а есть и те, кто пошел на снижение. 

Это в большей степени зависит от уровня заполняемости конкретного бизнес-центра. Критической отметкой для офисного центра является рост вакантности до уровня выше 15%, при достижении которой собственники начинают снижать запрашиваемые арендные ставки на пустующие офисные помещения.