Рынок аренды коммерческой недвижимости: есть ли выход из пике?

Сегодня Россия переживает сложное время: с одной стороны обвал рубля, с другой — пандемия, охватившая весь мир. Практически все предприятия страны «от мала до велика», за исключением, пожалуй, медицины и интернет-торговли, столкнулись с финансовыми трудностями. И наша компания, в том числе, ощутила на себе всю тягость этого экономического потрясения. 

Конечно, мы прогнозировали и ожидали кризисные явления в 2020 году — к этому были предпосылки. Но то, с чем мы столкнулись, ухудшает наш прогноз в 3 раза — если экономика в условиях пандемии пробудет до июня-июля 2020 — падение доходности коммерческой недвижимости составит 30-50% в этом году, далее рецессия 1-2 года и затяжное восстановление. 

Все мы знаем, что многие арендаторы получили право на отсрочку или уменьшение размера платы, если во время введенных ограничений использовать объекты было невозможно. Это приводит к снижению дохода собственника, и вообще ставит под угрозу арендный бизнес. Управляющая компания RED, как представитель собственников объектов коммерческой недвижимости, воспринимается арендаторами как наименее пострадавшая сторона. 

Например, Госдума сейчас рассматривает закон, позволяющий арендатору расторгать договор в одностороннем порядке и без штрафных санкций в случае потери более 50 % выручки. Эта норма не поможет арендному бизнесу, а скорее усугубит ситуацию, ведь арендодатели рискуют остаться ни с чем. Для понимания, объекты коммерческой недвижимости, как правило, закредитованы на срок порядка 10-15 лет. Поэтому мы не можем просто дать всем арендные каникулы, ведь тем самым мы рискуем потерять активы, которые окажутся в непрофильном портфеле банка, однако и оставлять арендаторов в беде — тоже непозволительно. 

Сегодня арендодателям необходимо правильно выстраивать коммуникацию с арендаторами и, в случае необходимости, идти на компромисс. Мы индивидуально оцениваем ситуации компаний-партнёров и в зависимости от этого определяем дальнейшие действия. 

Мы заинтересованы, чтобы наши проверенные временем компании остались работать и после окончания пандемии, поэтому УК RED находится с ними в диалоге. При этом, чтобы не лишиться доходов, собственнику коммерческих помещений необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке, постоянно контактировать с арендаторами, анализировать конкурентное окружение объекта и состояние рынка в целом, и, конечно, контролировать затраты и дебиторскую задолженность. Для УК RED это уже третий кризис, при чем два из них мы успешно преодолели. 

Наш опыт доказал, что арендодателю и арендатору лучше переживать экономические тяготы вместе, рука об руку. Отраслей, которые не пострадают от пандемии нет. Те отрасли, которые в период вируса испытывают серьезный рост, например бизнес по пошиву масок и других средств защиты или фармацевтика, уже через 1-2 месяца будут резко падать. Магазины, салоны красоты и общепит пока не могут работать в полную силу, а об открытии тех же кинотеатров и детских центров пока даже и речи не идёт. Тем не менее из любой ситуации есть выход! 

К сожалению, на сегодняшний день арендодатели, которые с точки зрения государства почему-то пока не относятся к пострадавшим от кризиса отраслям бизнеса, вынуждены просить власти о помощи. Мы с коллегами оценили масштабы бедствий, посовещались и приняли решение срочно направить в необходимые инстанции письмо с просьбой ввести меры поддержки для арендодателей. 7 мая профессиональная ассоциация, представляющая интересы управляющих и девелоперов, направила документ в Федеральное Собрание и Председателю Правительства РФ. 

Сейчас мы ждём ответ от властей, и очень надеемся, что нас тоже услышат. Смотрите, какая интересная мера введена, например, в Сингапуре — там арендодатели получат 100% скидку по налогу на недвижимость в 2020 году. Однако есть одно условие — арендодатели также должны передать эту скидку своим арендаторам. Это что-то вроде «круговорота добра»: собственники или управляющие компании оказывают помощь арендаторам, а власти, непосредственно, не оставляют без внимания и арендодателей. Такая мера очень правильная. 

Однако в России арендодатели даже не числятся в списке пострадавших отраслей бизнеса, хотя сдача помещения в аренду для них единственный источник дохода. К сожалению, власти не оказывают нам поддержку. ГосДума продумала ряд льгот для арендаторов, но почему-то обошла стороной арендодателей. 

Надеемся, наше письмо прояснит эту ситуацию, и мы сможем отстоять свою позицию. Также мы максимально сократили затраты на работу торговых и бизнес-центров, например, отключили свет в неработающих частях помещений, оптимизировали работы эскалаторов и лифтов, что, кстати, очень важно в период кризиса. Эти меры также были введены для наших арендаторов, ведь сегодня как никогда важно экономить. 

Для себя мы вывели несколько успешных пунктов по работе в период кризиса: кроме конструктивного диалога с арендаторами необходимо правильно позиционировать объект на рынке — это поможет быстро заполнить и минимизировать простои помещения. Также нужно детально контролировать свои затраты и управлять дебиторской задолженностью.