Рынку офисных площадей в Москве предсказали падение

Объем арендуемых и купленных офисных площадей в Москве в III квартале 2016 года снизился на 11% по сравнению со II кварталом и составил 201 тыс. кв. м. В годовом выражении объем сделок по итогам трех кварталов снизился на 20%. При этом текущая структура спроса демонстрирует увеличение активности по приобретению офисов в собственность по сравнению с прошлым годом – в III квартале 2016 г. было куплено на 25% больше офисных площадей, чем в III квартале 2015 г., а с начала 2016 г. на сегмент продаж пришлось 20% сделок, тогда как в аналогичный период 2015 г. их доля не превышала 6%, следует из отчета компании.

В III квартале 2016 г. наиболее активными были производственные компании сектора обрабатывающей промышленности. Самый большой объем спроса на аренду офисных помещений был предъявлен с их стороны – 33%. ИТиТ компании сформировали 19% сделок, а на компании секторов «Торговля» и «Профессиональные услуги» пришлось по 12% всех реализованных площадей. За последний квартал новые офисные площади арендовали такие компании как Samsung Electronics (10 тыс. кв. м), ОСК (6 тыс. кв. м в БЦ «Легион II»), «Анкор» (5,5 тыс. кв. м в БЦ Golden Gate), «Авито» (4,2 тыс кв. м в БЦ «Белые Сады»), Parallels Desktop Research (3,1 тыс. кв. м в БЦ «Большевик») и другие.

По-прежнему на офисный рынок оказывают серьезное влияние государственные структуры и финансовые организации, благодаря которым за последние девять месяцев с рынка ушел большой объем свободного предложения.

Большая часть сделок связана с пересогласованием условий по текущим договорам, а также с переездами крупных компаний в новые офисы на более выгодных условиях, в том числе с расширением занимаемых площадей. Территориальная структура спроса сохраняет распределение последних лет, исключение составляет ММДЦ «Москва-Сити», популярность которого существенно увеличилась в 2016 г. Наибольшим спросом пользуются помещения в ЦДР, на который пришлось 32% от общего объема сделок с начала года, что сопоставимо с долей спроса этого района в 2014-2015 годах, в результате чего в данном районе самый низкий уровень вакантности на рынке. Следующие по популярности направления - Запад и ММДЦ «Москва-Сити», где с начала года было арендовано и куплено 14% и 9% от общего объема спроса.

Коммерческие условия в сегменте офисной недвижимости остаются стабильными. Стоимость продажи офисов класса А сейчас составляет от 240 тыс. руб. до 350 тыс. руб. за кв. м (в зависимости от удаленности и привлекательности местоположения). Для офисов класса В+ ценовой показатель варьируется в диапазоне от 150 тыс. руб. до 190 тыс. руб. за кв. м, для В- на уровне от 110 тыс. руб. до 130 тыс. руб. за кв. м. В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в размере 245 тыс. руб. до 450 тыс. руб. за кв. м.

Что касается ставок аренды, то здесь зафиксировано небольшое увеличение средневзвешенного показателя в классе А, однако такая динамика вызвана высвобождением на рынке ранее занимаемых дорогих площадей и не является общерыночной тенденцией. Средневзвешенная приведенная ставка аренды в долларах США для офисов класса А составляет $406/кв. м/год, для помещения класса В – $201/кв. м/год.

Средневзвешенная приведенная ставка аренды, номинированная в рублях, для офисных помещений класса А составила 26,1 тыс. руб./кв. м/год, для класса В – 12,9 тыс. руб./кв. м/год. Основная часть собственников по-прежнему при заключении договора фиксирует верхнюю границу валютного коридора по курсу ниже официального, что фактически снижает эти долларовые ставки на 15%.

По прогнозам Colliers, в целом по итогу года коррекция ставок, номинированных в рублях, будет в пределах 5%. Основным потенциалом для роста ставок остается спрос, восстановление которого определяется темпами роста экономики страны. В сегменте продаж также не ожидается роста цен на офисы до середины 2017 года, однако рынок будет становиться более сбалансированным с точки зрения спроса и предложения, количество сделок на рынке продаж и приобретений офисной недвижимости будет умеренным.

Франсуа Нонненмашер, директор департамента представления интересов арендаторов Colliers International: «В III квартале 2016 года был совершён целый ряд сделок в премиальном сегменте рынка офисной недвижимости в Москве, который носил оппортунистический характер. Некоторые крупные арендаторы все еще переезжают в новые пространства для улучшения офисных условий и снижения арендных затрат. Число таких сделок ограничено, и они, как правило, отражают разрыв между восприятием рынка собственниками и желанием арендаторов снизить будущие расходы по операциям с недвижимостью. Эти сделки создают сложные ситуации для некоторых собственников, так как они приводят к резкому росту вакантности в зданиях премиум-сегмента».