Портфель инвестора в 2020: недвижимость, интернет и ETF

2020 год запомнится непредсказуемостью. Бизнес закрывается, глобализация ставится на паузу, а мы вынуждены сидеть по домам, чтобы не привести систему здравоохранения в состояние коллапса. Но этот же год встряхнул и показал то, о чем раньше только рассуждали, моделируя кризисные ситуации. И этим опытом нужно пользоваться. Мой портфель и до пандемии базировался на двух стратегиях: интернет и недвижимость, преимущественно коммерческая. Все активы мира оценивается в 400 трлн долларов, 60% которых — недвижимость. Это хранилище и свободный денежный поток, который еще и имеет сильный потенциал для роста. Как предприниматель я смотрю на эти цифры как на шаблон — почему персональная корзина должна отличаться от мировой? Я уже несколько лет включен в две игры: игра низких и высоких вероятностей. 

Первый вариант — рискованный, но обещает впечатляющий результат, второй — надежный и предсказуемый. Комбинация стратегий интернет-проектов как низкой вероятности и недвижимости как игры высокой вероятности — очень устойчива. Если вкладываться только в будущее — нужно иметь крепкую психику. Колебания в таком портфеле заставляют кровь кипеть и волноваться. С другой стороны, и стабильная недвижимость заставила многих обжечься — инвесторы столкнулись с тем, что не получили планируемый доход, арендаторы не стремились снимать жилье и так далее. Инвесторы сейчас стремятся вкладываться в недвижимость, которой кто-то вдумчиво управляет, и получать стабильный пассивный доход. В 2020 мой портфель не изменится. Активы в нем распределены также, как и в мире:

• «икс» процентов недвижимости;
• «игрек» облигаций и инструментов с фиксированной доходностью, акций частных компаний, акций публичных компаний и так далее. 

2020 внес коррективы в мировой рынок. Общая рецессия витает в воздухе, но она особо не повлияла на сбалансированные портфели инвесторов. В первой части портфеля, как и прежде, делаю ставку на биржевые фонды Exchange-traded funds — фонд глобальных акций VTI (или фонд индекса S&P500 - SPY), американские депозитарные расписки - фонд TLT, золото — фонд GLD — и депозиты — все в равной пропорции. С первой частью ETF — все осталось, как и прежде.

Это чуть более рискованный компонент моего портфеля, чем недвижимость, но он значительно стабильнее традиционной работы с акциями. В него включен принцип диверсификации — работа с различными финансовыми инструментами, которые в совокупности показывают позитивную динамику вне зависимости от экономической конъюнктуры. Эту долю портфеля ежегодно ребалансирую. 

Вторая доля — недвижимость, которая приносит прибыль в валюте, в которой было совершено вложение. Последние годы инвесторы замечают, что продуктовый ритейл — очень устойчив к любому кризису. Я всегда акцентирую внимание на логичном факте: торговля продуктами питания будет актуальна во все времена. Потому что сколько бы не стоил доллар, мы все равно будем покупать еду.

Факт вроде бы на поверхности, но до пандемии не было так очевидно логично вытекающее из него следствие: форматы торговых центров у дома неспроста переживают небывалый рост. Помимо очевидных удобств — они в территориальной доступности горожан — торговые центры с арендатором-ритейлом — оказались под защитой от экстраординарных прежде обстоятельств — самоизоляции. И в таких объектах покупательский поток гарантирован — в любых условиях. Но не любой объект в жилом районе, в котором есть продуктовый магазин, можно считать потенциально успешным. И до 2020 и после него важным остается понятие управления рисками и оценка объекта.

Другой кризис, который затронул всех в 2008 году, научил, что инвестор, который вроде бы вкладывается в стабильную недвижимость, может потерять все — актив оказался пустышкой. Кризис 2008 года про слабые активы, которые были не востребованы и переупаковывались так часто, что уже ни один фонд не понимал, чем же он управляет, а инвестор — что у него в портфеле. Это проблема, которая возникает, когда между инвестором и его активом слишком много звеньев. И все они, естественно, берут комиссию. В итоге фонды работают на себя, а не на инвестора.

Поэтому в мою стратегию по формированию портфеля входит пункт — минимизация посредников. ЗПИФ недвижимости и профессиональная команда управляющих, которая получает процент с операционной прибыли — это отличное решение интересы управляющего и инвестора сбалансированы. Но многочисленные посредники — это путь к слабым активам. И до пандемии и сейчас я использую ЗПИФы недвижимости. Они позволяют собрать диверсифицированный портфель рентогенерирующих объектов, при этом являясь самой надежной формой коллективных инвестиций в недвижимость в России.

Недвижимость — часть глобального мира, в котором растут мегаполисы. В России Москва — центр. Но не менее интересны для инвестирования московская область и крупные города России. Важно оценить риски и потенциальную прибыль.

Идеальный портфель — когда одна часть страхует другую.

Мой портфель разделен на две взаимодополняющие части:

• биржевые инструменты и депозиты; 
• доходная недвижимость.