Инвестиции в складскую недвижимость России в 2021 году достигли исторического максимума

Объём сделок за прошедший год составил 1,2 млрд долл., что на 60% выше значений 2020 года, при этом более половины инвестиционных складских сделок были совершены в IV квартале.

Как говорится в исследовании международной консалтинговой компании JLL, на рынке инвестиций в недвижимость России в 2021 году зафиксирован рекордный за 20-летнюю историю наблюдений объём инвестиционных сделок в складской недвижимости.

Суммарный объём инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по итогам 2021 года составил 5,4 млрд долларов, что на 30% выше результата 2020 года (4,2 млрд долларов). Это является рекордным показателем с 2013 года.

7 правил клиентского сервиса в сфере коммерческой недвижимости

Доля складского сегмента достигла рекордных для себя 23%, больший интерес в последний год инвесторы проявляли к площадкам под жилую застройку, на долю которых пришлось 47% против 36% годом ранее.

Традиционно высокая активность наблюдалась в IV квартале, когда было закрыто сделок на 2,3 млрд долларов, что стало максимальным значением с IV квартала 2013 года.

«В последние месяцы 2021 года финализировались достигнутые ранее договорённости, что и привело к столь высоким показателям IV квартала, но в то же время нельзя не отметить влияние изменившейся монетарной политики Центрального Банка России на будущую инвестиционную активность, – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. –. На фоне растущей инфляции ЦБ РФ несколько раз поднимал ключевую ставку, которая к концу декабря достигла 8,5%, что является максимальным значением с октября 2017 года, а в первой половине 2022 года можно ожидать её дальнейшего увеличения».

По его словам, в связи с ростом стоимости заёмного финансирования вероятно некоторое снижение инвестиционной активности в секторе недвижимости в среднесрочном периоде. «По нашим прогнозам, в 2022 году объём инвестиционных сделок сократится и составит 4-4,5 млрд долларов», – сказал Фадеев.

Дешевле не будет: главные причины купить склад в ближайшее время

Также в IV квартале 2021 года наблюдался рост ставок капитализации во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по оценке экспертов JLL, являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 10-11,25% для складов, 9-10,5% для офисов, 9,75-11% для торговых центров. В Санкт-Петербурге они составляют 10,25-11,75% для складов, 9,5-11,5% – для офисов и 10,25-12% – для торговых центров.

Стоит отметить, что основной рост инвестиционного рынка в прошедшем году наблюдался за счёт большого количества сделок в Санкт-Петербурге. Так, по сравнению с 2020 годом, объём инвестиционных сделок в сегменте недвижимости Северной столицы в 2021 году вырос в 2,6 раза и составил 1,8 млрд долларов. В Москве показатель вырос лишь на 8% и составил 3,3 млрд долларов.

Доля международных инвесторов в общем объёме транзакций сохраняется на низком уровне, однако в IV квартале прошедшего года за счёт закрытия нескольких сделок увеличилась до 8%. В 2022 году ожидается сохранение основного потока инвестиций за счёт российского капитала, тогда как доля сделок с участием зарубежных игроков будет на уровне 5-7%.

«Зелёные» технологии в девелопменте - тренд или причуда

«К сожалению, в ближайший год стоимость финансирования будет сохраняться на достаточно высоком уровне, но мы увидим разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей, например, продажа премиальных бизнес-центров по-прежнему возможна при предложениях ставки капитализации около 9-10%, однако ожидаемая доходность покупателей сейчас составляет 11% и выше, – добавляет член совета директоров и руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян. – Поэтому мы видим высокий интерес к сделкам, где есть возможность для дополнительного роста стоимости актива, например объектов в качественной локации, но требующих существенных дополнительных инвестиций, или объектов с высокой вакантностью, которые потенциально способны генерировать более высокий арендный поток».

Вместе с тем, по его словам, необходимо отметить, что наряду с ростом инвестиционный рынок активно трансформируется – появляются новые возможности для инвесторов в новые форматы как в жилом, гостиничном, так и индустриальном сегменте, потому что многие застройщики ищут нетипичные площадки для редевелопмента.

«Также новый импульс развитию города даст реализация программы комплексного развития территорий (КРТ)», – подчеркнул Казарян.

Напомним, что компания JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated, она работает на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями и входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500 с годовой выручкой на уровне 16,6 млрд долларов за 2020 год. По данным на 30 сентября 2021 года в компании работает более 95 тыс. сотрудников в более чем 80 странах мира. В России и странах СНГ компания представлена офисами в Москве и Санкт-Петербурге.