Складской рынок Санкт-Петербурга: объектов вводят все меньше

Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок во втором квартале, стал логистический комплекс «Адмирал-ТСВ» (20 тысяч кв. м) в индустриальном парке «Марьино». Помимо этого, был введен в эксплуатацию торгово-складской комплекс «Петрович» на Таллинском шоссе (15 тысяч кв. м общей площади, из которых 5 тысяч кв. м относятся к качественным складам).

Совокупная площадь строящихся складских комплексов, которые находятся в высокой степени готовности и могут выйти на рынок в июле-декабре 2017 года, составляет 22,5 тысячи кв. м. Это на 78% ниже результата второго полугодия 2016 года. Сроки окончания строительства нескольких складских объектов были перенесены на будущий год, что привело к пересмотру аналитиками JLL прогноза ввода по итогам 2017 года в сторону снижения - до 59,5 тысячи кв. м. Это на 65% ниже, чем объем ввода в 2016 году. 

«В условиях спада экономики мы наблюдаем минимальный объем строительства спекулятивных складских комплексов, а на снижение совокупного ввода влияет резкое уменьшение количества проектов built-to-suit. Если в 2015-2016 годах на объекты, реализованные под конкретного клиента, приходилось 80-85% в общем объеме ввода, то в 2017 году их доля снизится до 25%», - комментирует Владислав Фадеев руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

На фоне небольшого ввода наблюдается рост спроса. Объем купленных и арендованных складских площадей в Санкт-Петербурге во втором квартале 2017 года составил 95,4 тысячи кв. м, что является наивысшим результатом для аналогичных периодов за всю историю наблюдений и на 35% превышает показатель второго квартала 2016 года.

Объем сделок аренды и продажи за первые шесть месяцев 2017 года превысил значения первых полугодий предыдущих лет и достиг 150 тысяч кв. м. «При этом ждать рекорда по итогам всего года не стоит: результат прогнозируется на уровне 2016 года - 256 тысяч кв. м. Это существенно ниже уровня 2014 года, когда за счет сделок built-to-suit объем купленных и арендованных площадей достиг 389 тысяч кв. м», - добавляет Владислав Фадеев.

Наибольшая доля в структуре спроса пришлась на логистические компании - 31%. Объем арендованных и купленных площадей производственными компаниями, торговыми операторами и дистрибьюторами распределился равномерно (по 22%).

Несмотря на высокий объем сделок, доля вакантных площадей снизилась не очень значительно - на 0,4 п.п., с 6,5% до 6,1%. Это связано с тем, что большая часть сделок представляют собой переезд с улучшением коммерческих условий. В абсолютных цифрах на конец второго квартала было свободно 174 тысячи кв. м складов.

Во втором квартале 2017 году максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга уменьшился до 400-450 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы). «Снижение запрашиваемых ставок является реакцией собственников объектов на запросы клиентов, которые в последний год были на 10-20% ниже цены предложения. Пока такой разрыв не приводил к существенному росту вакантности, собственники анонсировали высокие ставки, предоставляя дисконт в ходе переговоров. Сейчас же многие владельцы складских площадей изначально анонсируют сниженные арендные ставки», - комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.