Куда движется рынок складской недвижимости?

Год назад консалтинговая компания Commonwealth Partnership опубликовала отчет о состоянии рынка складской недвижимости. Уже в октябре 2023 года уровень вакантных площадей составлял 0,8%. При этом аналитики прогнозировали возможное снижение спроса, а также подорожание аренды с 7,5 тыс. руб. до 7,9 тыс. руб. за квадратный метр в 2024 году.

Сегодня можно однозначно говорить о том, что спрос на складскую недвижимость не снизился, а продолжил набирать обороты. Одна из причин – удлинение импортных цепей поставок, в связи с чем дистрибьюторы и производители стремятся нарастить товарные запасы на складах, поясняет руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин.

«Увеличение спроса на складские мощности происходит на фоне продолжающегося роста рынка e-commerce, требующего новых площадей, подорожания строительства и его финансирования из-за роста ключевой ставки ЦБ РФ. В целях снижения риска застройщики чаще реализуют проекты по модели build to suit – возводят объекты под определенного клиента», – добавляет он.

Повышение спроса также вызвано ростом деловой активности участников рынка e-commerce. По словам директора по развитию фулфилмент-оператора «Бета ПРО» Артема Смирнова, для обработки интернет-заказов требуется бОльшая площадь, чем для работы с оптовыми отгрузками. «Рынок складкой недвижимости не успевает удовлетворять растущий спрос со стороны как онлайн-, так и офлайн-ритейла. Однако если маркетплейсы будут постепенно вводить в эксплуатацию свои фулфилмент- и распределительные центры, часть занимаемых ими площадей освободится для рынка аренды», – объясняет эксперт.

Наиболее ощутимым последствием дефицита складов стало подорожание арендной ставки. Однако стоимость аренды квадратного метра в 2024 году составляет вовсе не 7,9 тыс. рублей, как прогнозировали аналитики год назад. Участникам рынка приходится платить значительно больше, и сегодня эта сумма может достигать 11-12 тыс. рублей, уточняет Артем Хомышин.

Данными о стоимости аренды складских площадей делится также директор производственного департамента Boxberry Андрей Соколов: «У нас при перезаключении долгосрочного договора аренды одного из терминалов ставка выросла на 240% за квадратный метр. Это, конечно, увеличит себестоимость обработки посылок и в итоге приведет к росту тарифов на перевозки».

Из-за дефицита складской недвижимости не только растут затраты на логистику, но и сокращаются операционные возможности ритейлеров, считает коммерческий директор логистического оператора МОЛКОМ Евгений Смирнов. Нехватка площадей «не позволяет им соответствовать запросу рынка на оперативную обработку заказов и доставку грузов, а также сдерживает масштабирование их бизнеса», – говорит он.

В этой ситуации, по мнению эксперта, продавцы действуют по разным сценариям:

·      индексируют цены на товары, что на маркетплейсах, например, чревато падением позиций карточек и снижением продаж. Вероятно, поэтому бренды начинают уделять внимание развитию собственных каналов дистрибуции, где средний чек может быть кратно выше;

·      ищут возможности автоматизации для текущих площадей, меняют топологию склада, оптимизируют настройки внутри WMS для повышения коэффициента утилизации, чтобы по максимуму задействовать складское пространство.

Однако наиболее популярным решением в 2024 году стал аутсорсинг: эксперты отмечают востребованность услуг фулфилмента и 3PL-логистики. По данным Андрея Соколова, спрос на данный вид сервиса в этом году вырос примерно на четверть. Особенно актуален аутсорсинг комплексной логистики и хранения для компаний, которые не успевают за растущей арендной ставкой, уточняет он.

Интерес игроков рынка к аутсорсингу обусловлен рядом его значительных преимуществ перед самостоятельной логистикой. «Подрядчик может эффективно распределять площадь, персонал, технику, функциональные службы и другие ресурсы между различными клиентами с учетом неравномерности их операционных нагрузок, – говорит Артем Хомышин. – Этот подход также помогает справляться с пиковыми операционными объемами в высокий сезон».

Главная выгода, которую получают компании при обращении к сервису аутсорсинга, – это возможность сосредоточить ресурсы там, где это действительно необходимо. «Клиенты могут концентрироваться на их ключевой активности – товаре и продажах, повышая тем самым конкурентные преимущества бизнеса», – объясняет Артем Хомышин.