Как инвестировать в стрит-ретейл

Сегодня стрит-ретейл привлекает повышенное внимание инвесторов, так как отлично реагирует на проблемы, с которыми столкнулся российский рынок.

Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко рассказал, что происходит на рынке стрит-ретейла и какие локации приносят больше прибыли, каковы окупаемость и перспективы коммерческой недвижимости.

Даже если приобретается готовый арендный бизнес, нет никаких гарантий того, что арендатор не уйдёт в ближайшее время из-за финансовых трудностей, смены руководства в головном офисе, новой маркетинговой стратегии или просто потому, что соседнее помещение сдаётся в 2 раза дешевле. Арендатор может расторгнуть долгосрочный договор в одностороннем порядке, уведомив за 1-2-3 месяца.

Поэтому важно выбирать арендаторов с таким бизнесом, который будет приносить доход в любое время. Например, представителя сегмента «стрит-ретейл», потому что люди всегда будут покупать продукты, алкоголь и лекарства, им где-то нужно будет подстригаться и получать интернет-заказы.

Уход иностранных компаний практически не повлиял на эту отрасль, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости. Если в офисах и складах много иностранных компаний (примерно 30-50%), то в стрит-ретейле: «Пятёрочки», аптеки, алкомаркеты, пункты выдачи, рестораны, кафе, салоны красоты и т.д., иностранных компаний не более 2-3%, и то только в центре города, где представлены модные бренды.

Так что пока в офисных площадях растёт вакансия, а склады «остывают» после безумного роста последние два года, стрит-ретейл показывает устойчивость ко всем кризисам.

Что происходит на рынке стрит-ретейла

После известных событий в феврале 2022 года на рынке началась паника, многие сделки по продаже недвижимости сорвались в последний момент, продавцы меняли своё мнение и оставляли площади при себе.

После того как рынок немного стабилизировался, покупатели смели все более или менее хорошие объекты. Образовался своеобразный вакуум — найти качественные помещения стало очень сложно.

Сейчас положение рынка постепенно приходит в равновесие. Покупатели уже не приобретают всё подряд, а смотрят преимущественно на готовый арендный бизнес с хорошим трафиком, подходящей локацией и приемлемой ценой.

В свою очередь, арендаторы тоже становятся более требовательными. Например, в связи с подорожанием строительных материалов и оборудования они просят собственника компенсировать затраты на ремонт или продлить арендные каникулы. Если раньше нормальной длительностью арендных каникул было 2-3 месяца, то сейчас просят полгода и даже больше.

Что касается сегментов стрит-ретейла, то сейчас идёт сдвиг в сторону дискаунтеров — особенно за пределами Москвы — потому что многие состоятельные покупатели либо уехали из России, либо, наравне со всеми, испытывают финансовые трудности.

Хорошо себя чувствует, например, сеть магазинов «Светофор» или дискаунтер «Да!». Например, у супермаркета «Да!» в городе Чехов, который находится в нашем инвестиционном портфеле, выручка за последние месяцы увеличилась на 30-40%. Это хорошие новости для собственника помещения, так как арендная ставка привязана к товарообороту арендатора.

Премиальный сегмент стрит-ретейла сейчас или очень слабо развивается, или вовсе остановил своё развитие.

Например, «Мираторг» раньше всегда давал самую высокую арендную ставку среди супермаркетов, даже несмотря на более низкий трафик в его магазинах, относительно конкурентов, а сейчас он попросил скидку уже для нескольких своих магазинов.

«Азбука вкуса» практически полностью остановила развитие и даже не рассматривает открытие новых точек, в крайнем случае, только если ей одобряют аренду с существенной скидкой, вплоть до 50%.

Какие локации приносят больше прибыли

Очевидно, что это либо с высоким проходящим трафиком — вблизи станций метро, остановок, железнодорожных станций, либо помещения в крупных жилых кварталах. Также есть такое понятие, как автомобильный трафик — выгодно размещать торговые точки вблизи популярных магистралей, чтобы водители могли заехать в магазин по пути домой. Но при этом нужно позаботиться об удобной парковке.

Как рассчитать зону охвата в жилом массиве

Зона охвата – это территория, с которой будут приходить клиенты. Зная количество квартир в этой зоне, можно рассчитать примерный трафик для коммерческого объекта и, соответственно, товарооборот.

У каждого арендатора зона охвата будет своя. Например, у крупного супермаркета это обычно 500-700 метров. При этом сетевые супермаркеты обычно размещаются там, где в пределах их охвата находится не менее 2000 квартир.

Также нужно оценивать наличие конкурентов. Например, если на 2000 квартир работает только один супермаркет, то прибыль там будет стабильной, так как жители всех этих квартир будут покупать продукты именно там. Если такой же супермаркет работает на 10 000 квартир, но в окружении 10 конкурентов, то торговля будет плохо идти у всех.

Что касается площадей поменьше, в пределах 50-300 кв. м, то здесь стандартная зона охвата составляет 300 метров. Но бывает такое, что в конкретном жилом массиве нет конкурентов в пределах 1000 метров, тогда жильцы, скорее всего, будут приходить постоянно, даже если точка находится не в пятиминутной доступности.

Таким образом, 2000 квартир — это минимальный показатель для прибыльной торговли в стандартном жилом массиве.

Если арендатор торгует какими-либо уникальными товарами, например, элитным алкоголем или фермерскими продуктами, то требуемая зона охвата может быть шире, но минимальное количество домохозяйств существенно увеличивается до 8000 и выше.

Неочевидные факторы при покупке помещения для аренды

В первую очередь инвесторы смотрят на окупаемость, и это правильно. Но есть ещё несколько факторов, на которые нужно обращать внимание, чтобы не потерять свои деньги:

Ликвидность

Представьте, что вы подобрали отличное большое помещение, в хорошей локации, с оптимальной окупаемостью. Цена вам подошла, и вы с продавцом ударили по рукам.

Но через какое-то время вы решили продать объект и обнаружили, что такая большая площадь никому не нужна, и теперь ваше единственное решение — делить помещение и продавать по частям, что, конечно, не так удобно, зато более выгодно.

Поэтому перед покупкой площади нужно знать, сможете ли вы её продать в дальнейшем. Например, маленькие помещения пользуются большим спросом чем большие, а в регионах ликвидность намного ниже, чем в Москве.

Расположение по отношению к другим объектам ретейла

Не стоит покупать помещение под очередной магазин, если в зоне охвата всего 2000 квартир, и там уже работают 4 супермаркета. Но даже если конкурентов нет, нужно посмотреть на расположение объекта относительно других.

Часто застройщики планируют весь первый этаж новостройки под коммерческие помещения. Лучшими локациями считаются угловые помещения, а вот если объект расположен вдоль дома, а рядом будут несколько таких же, то фокус внимания покупатели снизится.

Новизна жилого комплекса

Если дом только что построен, то, скорее всего, большинство коммерческих помещений ещё не занято. А значит после покупки объекта столкнётесь с такими же инвесторами, которые хотят быстрее найти арендатора.

Приобретение арендного бизнеса на ранней стадии застройки

Бывает, что собственник предлагает приобрести арендный бизнес ещё в процессе строительства здания — арендаторы уже найдены, осталось только дождаться окончания строительства. Но не стоит слепо полагаться на предварительный договор аренды.

Всё может измениться в один момент, даже если после переговоров арендатор уверяет вас, что заедет в помещение. Например, сменятся ответственные лица. Договор можно легко расторгнуть в одностороннем порядке.

Самый простой способ новичку зайти на рынок арендной недвижимости — это работать через инвестиционную платформу коммерческой недвижимости, специалисты которой отбирают лучшие объекты на рынке и предлагают инвестировать в них.

При этом сумма может быть совсем небольшой — от 100 тыс. рублей. В среднем можно рассчитывать на 8-10% дивидендной доходности. Общая доходность при этом будет составлять 15-20% годовых с учётом роста стоимости.

Резюмируем

Инвестирование в объекты сегмента «стрит-ретейл» перспективно, но сейчас найти качественные помещения сложно. После февральских событий многие передумали продавать свои объекты, а те помещения, которые остались в продаже, быстро расхватали.

Что касается сегментов стрит-ретейла, то сейчас наиболее стабильны дискаунтеры. Премиальный сегмент практически не развивается.

Главное, на что нужно обращать внимание при покупке объекта — это трафик, пешеходный или автомобильный. Тем, кто приобретает помещение в районе жилой застройки, нужно оценить зону охвата, количество квартир и наличие конкурентов.

Также нужно учитывать ликвидность помещения, расположение в доме, новизну жилого комплекса. С осторожностью относится к сделкам на ранней стадии застройки.

Новичку в инвестировании лучше обратиться к профессионалам.