Арендаторам тут не место. С какими магазинами не хотят работать торговые центры

Низкая маржинальность — высокий риск

Доход торгового центра зависит от его арендаторов, поэтому магазины с низкой проходимостью и невысоким средним чеком вряд ли будут рассматриваться как желанные арендаторы. Ремонт обуви, мелкая кожгалантерея или точки с продажей недорогой бижутерии, хоть и востребованы у части покупателей, не приносят ТЦ достаточного дохода. Для таких бизнесов более выгодным решением может стать онлайн-торговля или размещение в небольших торговых точках в спальных районах с меньшей арендной платой.

Идеальный арендатор — компания с высокой маржинальностью, стабильными продажами и прибылью. Торговые центры отдают предпочтение известным брендам, сетевым компаниям. Такие магазины в большинстве случаев генерируют стабильный трафик и приносят деньги не только за счет арендной платы, но и за счет посетителей, которые пользуются и другими возможностями ТЦ.

Кроме того, сетевые компании более надежны, поскольку в случае просадки в прибыли у одной точки арендатор все же заплатит положенную ренту, взяв деньги из прибыли другой точки. Но известный бренд или сетевая компания все же должны подходить конкретному ТЦ по концепции и нише.

У несетевого магазина, малоизвестного и без высоких показателей выручки, есть шансы заключить договор аренды, если у него оригинальная концепция.

Также стоит отметить, что торговые центры лояльны к «островкам» — такие арендаторы занимают немного места, поэтому могут получить заветную площадь. Если «островок» не будет приносить ожидаемой прибыли, то его проще заменить, чем полноценный бутик или супермаркет. Поэтому, например, новые бренды могут начинать работу с ТЦ с такого формата.

Концепция ТЦ

Каждый ТЦ стремится создать свою уникальную атмосферу, которая будет привлекать определенную целевую аудиторию. Поэтому магазин, не вписывающийся в общую концепцию, может нарушить гармонию пространства и оттолкнуть потенциальных покупателей.

Например, магазин автозапчастей вряд ли будет уместно смотреться в торговом центре, который ориентирован на семейный шопинг с детьми. Соответствие концепции — важный критерий, поскольку от этого зависят успех всех арендаторов и репутация торгового центра в целом.

Ненадежный партнер — репутационные риски

Помимо финансовых показателей, торговые центры уделяют внимание репутации потенциальных арендаторов. Компании с историей конфликтов с покупателями, нарушением санитарных норм или несоблюдением законодательства представляют собой риск для имиджа всего торгового центра. Риск снижения потока покупателей из-за одного недобросовестного арендатора слишком велик, поэтому ТЦ предпочитают избегать такого сотрудничества.

Подпортить репутацию арендатору могут также скандалы вокруг бренда в целом — особенно если они попали в медиаполе. Или даже частые переезды магазина с одной локации на другую: у ТЦ возникает закономерный вопрос — с чем это связано. Маловероятно, что при условных четырех переездах подряд за год-полтора проблема исключительно в руководстве предыдущих площадей. Нет гарантий, что арендатор задержится на новом месте. Торговые центры зачастую все же ориентируются на долгосрочные договоры.

Парадоксально, но даже крупные онлайн-ретейлеры, открывая офлайн-точки в виде шоу-румов или пунктов выдачи, не всегда становятся желанными гостями для ТЦ.

Низкая прибыль с квадратного метра и потенциальная конкуренция с другими арендаторами — основные причины, по которым ТЦ могут отказать в аренде даже гигантам e-commerce. Но эта ситуация уже меняется в связи с развитием онлайн-торговли и размыванием границы между онлайном и оффлайном.

Отсутствие партнерских отношений

Торговые центры предпочитают работать с арендаторами, которые готовы к партнерству. Не просто платить ренту за площадь и инфраструктуру, а вместе стремиться к увеличению трафика и продаж. Всегда есть вероятность, что центр откажется продлевать договор на новый срок или при продлении сделает менее выгодными условия для арендатора, если тот не поддерживает проекты, которые реализует ТЦ, показывает себя как отстраненную единицу.

Существуют нюансы

Например, торговый центр для стимуляции продаж проводит масштабный розыгрыш: посетители должны купить на какую-то сумму в определенных магазинах, чтобы участвовать в розыгрыше автомобиля. Или проводится сезонный фестиваль скидок: устраиваются распродажи и предлагают арендаторам присоединиться к кампании.

Хороший тон — когда магазин соглашается участвовать в подобных мероприятиях. Если арендатор постоянно отказывается и при этом не предлагает никакие идеи со своей стороны, то ТЦ это расценивает как нежелание вести продуктивную партнерскую работу.

Несмотря на общие тенденции, важно помнить, что решения о выборе арендаторов ТЦ принимают с учетом множества факторов. Существуют нюансы, которые могут повлиять на выбор в пользу магазина, казалось бы, не вполне соответствующего общим критериям.

Расположение торгового центра играет ключевую роль в формировании его концепции и ассортимента магазинов.

Например, если он расположен в спальном районе, может быть заинтересован в аренде площади под магазин товаров для дома или ремонт бытовой техники, даже если они не отличаются высокой маржинальностью. Если в центре города, приоритетнее будут магазины одежды, аксессуаров и предметы роскоши, ориентированные на более состоятельную аудиторию.

Спрос рождает предложение

Ситуация на рынке торговой недвижимости динамична, и ТЦ вынуждены адаптироваться к ней. Если в конкретном городе или районе существует дефицит торговых площадей определенного типа, то ТЦ может пересмотреть свои требования к арендаторам и сделать исключение из правил. Например, в период экономической нестабильности, когда риски для арендаторов растут, может предложить более лояльные условия аренды компаниям, готовым занять вакантные площади.

К чему готовиться арендаторам в будущем

Рынок торговой недвижимости постоянно эволюционирует, и чтобы оставаться на плаву, важно понимать, куда дует ветер. Вот еще несколько ключевых трендов, которые пригодятся арендаторам добиться места в престижных ТЦ в ближайшем будущем.

Больше, чем просто покупки

Торговые центры все чаще позиционируют себя как пространства для досуга, развлечений, общения и получения новых впечатлений. Кинотеатры, детские центры, рестораны, спортивные клубы, коворкинги — все это становится неотъемлемой частью современных ТЦ. Арендаторам стоит задуматься, как вписать свой бизнес в эту концепцию и предложить покупателям не только товар, но и эмоцию, опыт, впечатление.

Технологии на службе ретейла

Виртуальная реальность, дополненная реальность, искусственный интеллект, большие данные — все эти технологии уже меняют формат торговой недвижимости. Интерактивные витрины, виртуальные примерки, персонализированные рекомендации, автоматизированные системы лояльности — это лишь некоторые примеры того, как технологии делают шопинг более увлекательным, комфортным и персонализированным. Арендаторам, готовым внедрять инновации, откроются новые возможности для привлечения и удержания клиентов.

В современных условиях ТЦ становятся более избирательными в выборе арендаторов, и это объективная реальность рынка. Компаниям, которые планируют размещение в торговых центрах, важно учитывать эти тенденции и быть готовыми к высокой конкуренции. Анализ целевой аудитории, разработка уникального торгового предложения, работа над репутацией и поиск альтернативных площадок — все это становится необходимым условием для успешного развития бизнеса в сфере торговли.