АКИТ и CBRE: Складской рынок покажет рост

Согласно результатам исследования, общероссийский объем поглощения складов со стороны российского онлайн ритейла составит порядка 1,5 млн кв. м до 2020 года, из которых, как минимум, половина придется на Московский регион. Кроме этого, высок потенциал спроса со стороны международных игроков, которые уже готовы зайти на российский рынок – рост складского сегмента за счёт этих компаний может составить еще порядка 1,8 млн кв. м. Таким образом, рост складского рынка за счёт развития e-commerce (без учета спроса со стороны omni-channel ритейлеров) в Московском регионе до 2020 года может превысить 3 млн кв. м.

По данным исследование, совокупный объем складских площадей, занимаемый онлайн ритейлом и фулфилмент операторами, составляет 1 млн кв. м., и 68% этих площадей расположено в Московском регионе.

Движущей силой поглощения складов со стороны онлайн ритейла является несколько типов компаний:

1. федеральные операторы – «чистый» онлайн ритейл;
2. фулфилмент операторы, обслуживающие все виды онлайн ритейлеров;
3. omni-channel ритейлеры, которые развивают канал онлайн продаж наряду с традиционным ритейлом;
4. локализация оборота трансграничных ритейлеров за счёт строительства собственных складов в России.

В среднем, без учета внутригородских объектов класса С и ниже, соотношение оборота e-commerce и количества обслуживающих этот сегмент складов не менялось с 2010 года и составляет порядка 900 тыс. руб./кв. м/год. На основе этой зависимости, с учётом заявленных темпов роста e-commerce, общероссийский объем поглощения складов со стороны сегмента онлайн составит порядка 1,5 млн кв. м, из которых, как минимум, половина придется на Московский регион.

И это не финальный объем потенциального спроса на склады со стороны e-commerce. Есть еще несколько факторов, которые могут значительно увеличить объем этого спроса.

Во-первых, существуют определённые скрытые факторы, которые позволили бы увеличить объем российского онлайн рынка на 20-25% за счёт снятия ограничений и/или излишнего регулирования. Речь идет о торговле продуктами питания, лекарствами и БАДами, а также алкогольной продукцией. Точный совокупный прирост спроса на склады в данном случае оценить затруднительно, поскольку данные сегменты, скорее, относятся к omni-channel ритейлу, но можно уверенно сказать, что дополнительный стимул к развитию сегмента онлайн положительно повлияет и на спрос на складские площади.

Во-вторых, важным фактором может роста спроса на склады может стать локализация оборота трансграничных компаний, которые могут прийти в Россию со своими складами и далее развивать свой бизнес по схеме B2B2C. Поскольку 90% покупок россиян в зарубежных онлайн магазинах идет из Китая, первым игроком на этом поле может стать Cainiao (Alibaba's Logistics), который уже нарастил критический объем для локализации оборота на внутреннем рынке.

Выход зарубежных игроков с собственными складами может простимулировать складской рынок на дополнительный объем спроса до 2 млн кв. м. Таким образом, совокупный объем нового спроса на склады со стороны федеральных российских онлайн операторов и трансграничной торговли может составить более 3 млн кв. м.

Помимо количественного аспекта, в исследовании был рассмотрены и качественные изменения рынка складской недвижимости, которые вызывают рост онлайн ритейла.

По опыту развития глобальных международных онлайн ритейлеров, на начальной стадии развития рынка онлайн торговли склады e-commerce в основном представляли собой большие многофункциональные объекты, расположенные на пересечении основных магистралей, в которых объединялись различные функции – хранение товара, сбор готовых заказов и сортировка по конечным точкам доставки. А, например, для omni-channel ритейлеров это могло означать частичную интеграцию онлайн логистики с уже существующей инфраструктурой под офлайн продажи.

Такая система была эффективна только на начальном этапе, но затем логистические платформы начали меняться. Рост конкуренции за покупателя и всё более жёсткие требования к качеству обслуживания, рост объёма обрабатываемых заказов потребовали более эффективной организации логистики. Ответом на это стали расширение и дифференциация логистической сети – количество складов возрастает, а их функции разграничиваются, новые объекты располагаются ближе к границам города. При этом сама система снабжения онлайн продаж окончательно формируется в отдельный (от традиционной схемы поставок) механизм.

Схема 1. Организация логистики e-commerce

С точки зрения конструктива используемых зданий и организации логистики Россия находится на рубеже перехода от традиционной схемы к многоуровневой системе фулфилмента. Существующая инфраструктура пока удовлетворяет текущим потребностям e-commerce. Тем не менее, первые сигналы дальнейшего движения уже наблюдаются на складском рынке: анонсируется строительство крупных фулфилмент центров, появляются технологичные объекты, логистика сегмента онлайн начала движение в сторону регионов, а традиционный ритейл всё больше обращает внимание на развитие онлайн-платформ.

В ближайшем будущем мы ожидаем существенное движение в сторону оптимизации онлайн складов в России, особенно в ключевых локациях – Москве и Санкт-Петербурге. Особенно учитывая, что потребность в этой оптимизации растёт каждый год с развитием российского рынка онлайн торговли.

Алексей Федоров, управляющий партнер ГК «220 вольт», президент Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ):

«Интернет-ритейл, в отличие от традиционных продаж, крайне сложен с точки зрения операционного управления и логистики, поскольку у него очень много SKU (товарных позиций) на складах. Когда у компаний одна товарная группа, например, когда ритейлер занимается только одеждой или техникой, хорошо и правильно складировать свои товары гораздо проще. Но когда речь идет о широкой товарной матрице, когда оператор занимается «всем на свете», не всегда есть в должном объеме компетенции по правильному и максимально эффективному складированию и обработке всех позиций. Например, в компании «220 вольт» есть правило: не больше 4 SKU на 1 паллете. Если этих уникальных позиций на 1 паллете больше четырех, кладовщик может ошибиться и положить не тот товар. Компания Amazon вообще зачастую отказывается от многоярусного хранения и использует только напольное. Таким образом, строительство миллионов метров складских площадей обусловлено не ростом потребления, а спецификой и неумением интернет-магазинов и фулфилмент-операторов работать с огромным ассортиментом. Фактически мы говорим об эре неэффективности логистики».